Rückzahlungsphase: Die Bauzinsen im Auge behalten

Bremen/Bonn (dpa/tmn) - Das Eigenheim steht, der Kredit wird Monat für Monat routiniert abgestottert. Endlich Ruhe für die Bauherren? Von wegen: Auch in der Rückzahlungsphase gibt es einiges zu beachten - vor allem eine passende Anschlussfinanzierung ist wichtig.

Bei aller Arbeit am Haus müssen Bauherren für die Anschlussfinanzierung regelmäßig die Zinsen prüfen. (Bild: Schierenbeck/dpa/tmn)

Bremen/Bonn (dpa/tmn) - Das Eigenheim steht, der Kredit wird Monat für Monat routiniert abgestottert. Endlich Ruhe für die Bauherren? Von wegen: Auch in der Rückzahlungsphase gibt es einiges zu beachten - vor allem eine passende Anschlussfinanzierung ist wichtig.

Um die sollte man sich kümmern, bevor die Zinsbindung ausläuft. Denn mit einem speziellen Darlehensvertrag ist es auch möglich, sich einen niedrigen Zinssatz frühzeitig vorab zu sichern. Das kann günstiger sein und ein Gefühl von Sicherheit schaffen. Derzeit sind die Konditionen gut.

Mindestens zwei bis drei Jahre vor Ende der Zinsbindung sollte man sich Gedanken über eine Anschlussfinanzierung machen, rät Arno Gottschalk, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Bremen: «Schlecht ist es, wenn man so lange wartet, bis die eigene Bank kurz vorher ihr Angebot unterbreitet.» Der Wechsel zu einer anderen Bank kostet den Kreditnehmer zwar im Normalfall eine Bearbeitungsgebühr. Sie liegt aber bei weniger als einem Prozent der Restschuld, so die Erfahrung von Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin des Verbands Wohnen im Eigentum in Bonn. «Und in diesem Fall würde sich - bei einer zehnjährigen Laufzeit - ein Bankwechsel schon lohnen, wenn der Zinssatz nur um 0,2 Prozentpunkte günstiger ist.»

Wer sich die aktuell günstigen Zinsen sichern möchte, hat mehrere Möglichkeiten. Eine davon ist die Zahlung von Bereitstellungszinsen. «Das rentiert sich, wenn die laufende Zinsfestschreibung maximal noch ein Jahr beträgt», sagt Heinrich. Das Folgedarlehen wird bereitgestellt, obwohl der bestehende Kredit noch nicht ausgelaufen ist. Dafür berechnet die Bank einen Zinsaufschlag von 0,02 bis 0,03 Prozent pro Monat der frühzeitigen Bereitstellung. «Und mit Beginn der Laufzeit des neuen Vertrags entfallen die Bereitstellungszinsen für den Kreditnehmer.»

Liegt das Ende der Zinsbindungsfrist noch weiter entfernt, kann sich ein sogenanntes Forward-Darlehen lohnen. Dabei wird ebenfalls der aktuelle Zins festgeschrieben. Allerdings ist der Abschluss eines Forward-Darlehens mit langer Vorlaufzeit letztlich eine Spekulation auf die Zinsentwicklung. Ob er sich tatsächlich lohnt, hängt von der weiteren Entwicklung ab. «Auch die Nichtinanspruchnahme eines Forward-Darlehens ist entsprechend eine Spekulation», sagt Gottschalk.

Ob im Vorfeld vereinbart oder erst mit Auslaufen der Zinsbindung: Es lohnt sich nach Expertenmeinung auf jeden Fall, Angebote anderer Banken einzuholen, bevor der alte Kreditvertrag endet. Und die Zeiten sind günstig: Die Stiftung Warentest in Berlin hat die aktuellen Konditionen von mehr als 70 Anbietern verglichen und ermittelt, dass die Zeit für den Abschluss eines Forward-Darlehens besonders günstig ist. Wer jetzt abschließt, profitiere nicht nur vom jüngsten Zinsrutsch, sondern auch von besonders niedrigen Aufschlägen, heißt es in der Zeitschrift «Finanztest».

Für jedes Jahr Vorlaufzeit bis zur Auszahlung verlangen Banken im Schnitt derzeit nur rund einen Zehntelprozentpunkt mehr Zinsen als für ein Darlehen, das sofort ausgezahlt wird. Vor zwei Jahren seien die Aufschläge noch doppelt so hoch gewesen, heißt es. Dabei sollte der Schuldner nicht nur auf einen möglichst niedrigen Zinssatz achten, rät Gabriele Heinrich: «Man sollte bei der Anschlussfinanzierung eine möglichst hohe Tilgungsrate von drei Prozent oder mehr vereinbaren.»

Wer sein Darlehen wegen eines überraschenden Geldsegens vorzeitig tilgen oder die Restschuld zu einer anderen Bank umschulden möchte, kann den Vertrag kündigen. Das ist allerdings meist mit einer verhältnismäßig hohen Vorfälligkeitsentschädigung verbunden. Ihre Berechnung sollten Darlehensnehmer nicht allein der Bank überlassen, sagt Hartmut Strube von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf. «Man sollte eine unabhängige Gegenrechnung machen lassen. Die Differenzen sind oft beträchtlich.»

Literatur: Harald Gerhards, Helmut Keller: Baufinanzierung leicht gemacht. Bank-Verlag, ISBN: 978-3-86556-136-7, 19,00 Euro

INFO: Pünktliche Tilgung ist wichtig

In der Tilgungsphase steht das pünktliche Bedienen der Raten an erster Stelle. Das gilt nicht nur, weil einige spektakuläre Fälle von Kreditverkäufen an Finanzinvestoren Bauherren aufhorchen ließen. Schon mit der Bank kann es Ärger geben, wenn der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. «Wenn man Probleme hat, die Raten pünktlich zu bezahlen, sollte man möglichst schnell den Kontakt zur Bank suchen und nicht versuchen, das Problem auszusitzen», rät daher Gabriele Heinrich vom Verband Wohnen im Eigentum in Bonn. Sonst droht im schlimmsten Fall die Zwangsvollstreckung.