Quotenzahlungen in Mietverträgen unwirksam

Karlsruhe (dpa) - Die so genannten Abgeltungsklauseln für die Renovierung von Mietwohnungen vor dem frühzeitigen Auszug sind nach einem neuen Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) unwirksam.

Durch die Regelungen, die sich bislang an «starren» Fristen und Prozentsätzen ausrichten, werde der Mieter unangemessen benachteiligt, urteilten die Karlsruher Richter. In dem Fall aus Mannheim ging es um Abgeltungsklauseln, nach denen ein Mieter sich anteilig an den Kosten der Instandsetzung beteiligen muss, wenn er vor Ende der Fristen auszieht.

Der Mieter hatte von November 2001 bis November 2003 in seiner Wohnung gewohnt. Als er auszog, behielt die Vermieterin seine Kaution von 475 Euro ein. Nach seinem Mietvertrag sollte der Mieter «im Allgemeinen» Küche und Bad nach drei, Wohn- und Schlafzimmer nach fünf sowie weitere Räume nach sieben Jahren renovieren. Bei vorzeitigem Auszug sah der Vertrag zwingend eine prozentuale Beteiligung je nach Wohndauer vor.

In einem Urteil aus dem Jahr 2004 hatte der BGH eine vergleichbare Quotenklausel zunächst gebilligt. Allerdings hat sich die Rechtsprechung des BGH seither geändert. Starre Fristen, die den Mieter ohne Rücksicht auf den wirklichen Zustand der Wohnung zu Schönheitsreparaturen verpflichten, sind nun laut BGH unwirksam. Der Mieter könnte dadurch mit Verpflichtungen zu einer Renovierung belastet werden, auch wenn noch kein Renovierungsbedarf besteht, weil der Mieter die Wohnung beispielsweise wenig genutzt hat.

Das Bundesgericht hat am Mittwoch entschieden, dass diese Erwägungen auch auf Abgeltungsklauseln übertragen werden können. Diese Klauseln benachteiligten den Mieter unangemessen, weil sie den tatsächlichen Zustand der Wohnung nicht berücksichtigten.

Der Deutsche Mieterbund (Berlin) nannte die Entscheidung des Bundes konsequent und richtig. Es seien bundesweit Hunderttausende von Mietverträgen betroffen, in denen die Abgeltungsklauseln vereinbart seien. «Die Folge ist, dass der Vermieter, der seinen vermeintlichen Renovierungsanspruch bereits mit der Mietkaution des Mieters verrechnet hatte, jetzt den Kautionsbetrag zurückzahlen muss», sagte ein Sprecher des Verbandes. Nach Angaben des Mieterbundes Baden-Württemberg wohnen 51 Prozent der Menschen im Südwesten zur Miete. Genaue Zahlen lagen zunächst nicht vor.

«Für die Vermieter wird das Wohnungsgeschäft künftig sicherlich nicht einfacher», sagte dagegen der Generalsekretär der Vereinigung der Haus- und Grundstückseigentümer, Andreas Stücke, in Berlin auf Anfrage. Das Urteil des BGH sei mit grober Rechtsunsicherheit behaftet, weil es bei der Frage der starren Fristen bereits wiederholt widersprechende Urteile aus Karlsruhe gegeben habe. Eine Welle von Klagen erwartet Stücke nicht: «Die Vermieter werden die Entscheidung akzeptieren, es wird keine großartigen Auseinandersetzungen geben.»

(Urteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06)

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