Eine Pflicht des Mieters zur Renovierung der Wohnung am Ende der Mietzeit besteht nicht. Vielmehr ist der Vermieter während der gesamten Vertragsdauer die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten (§ 535 BGB).

Der Vermieter kann im Mietvertrag aber die Pflicht zur Durchführung von „Schönheitsreparaturen“ auf den Mieter übertragen. Handelt es sich – wie üblich – um einen vorformulierten Mietvertrag, den der Vermieter für mehrere Mieter verwendet, sind viele derartige Klauseln unwirksam.

Was zählt zu den „Schönheitsreparaturen“?

Sofern der Mietvertrag keine anderen Angaben enthält, richtet sich der Inhalt der Schönheitsreparaturen nach § 28 Absatz 4 der II. Berechnungsverordnung. Dort heißt es:

„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Zum Tapezieren bzw. Anstreichen gehört aber auch das Ausbessern der Löcher von Nägeln, Dübeln und Schrauben. Keinesfalls verlangt werden können Arbeiten im Hausflur, Treppenhaus, Balkon, Keller oder Dachboden.

Muss ich als Mieter auch Schäden am Parkettboden beseitigen?

Das Abschleifen und Versiegeln von Parkettboden ist eine Instandhaltungsarbeit, die dem Vermieter obliegt. Es handelt sich dabei nicht um eine „Schönheitsreparatur“ und kann daher in einem Formularmietvertrag auch nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

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Mein Mietvertrag enthält einen „Fristenplan“. Muss ich mich an diesen halten?

Mit einer Schönheitsreparaturklausel überträgt der Vermieter seine Instandhaltungsverpflichtung teilweise auf den Mieter. Daher kann vom Mieter nicht mehr verlangt werden, als wozu ansonsten der Vermieter verpflichtet wäre. Das bedeutet, dass Schönheitsreparaturen nur dann durchgeführt werden müssen, wenn sie auch erforderlich sind.
Auf dieser Grundlage hat der Bundesgerichtshof mehrere mieterfreundliche Urteile insbesondere zu Fristenplänen gefällt. Häufig sehen Mietverträge vor, das Schönheitsreparaturen in folgenden Abständen durchzuführen sind:

• drei Jahre bei Küchen, Bädern und Duschen,
• fünf Jahre bei Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten,
• sieben Jahre bei anderen Nebenräumen.

Nach Ablauf dieser Fristen besteht nach der Rechtsprechung die Vermutung, dass die Schönheitsreparaturen notwendig sind. Ein solcher Fristenplan ist aber nur dann wirksam, wenn der Mieter nur „in der Regel“, „grundsätzlich“ oder „im Allgemeinen“ zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet wird. Das bedeutet dann, dass der Mieter die Arbeiten nicht ausführen muss, wenn er darlegt, dass sie nicht erforderlich sind.

Ist der Mieter nach dem Wortlaut der Klausel dagegen auf jeden Fall – also unabhängig von der tatsächlichen Abnutzung – zu den Schönheitsreparaturen verpflichtet, so handelt es sich um einen so genannten „starren Fristenplan“. Indiz dafür ist etwa die Formulierung „mindestens alle X Jahre“. Solche starren Fristenpläne sind nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam (BGH, Urteil vom 23.6.2004, Az. VIII ZR 361/03). Die Folge ist, dass die Klausel entfällt. Damit bleibt es bei der gesetzlichen Regelung, nach der der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

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