Die Miete ist der Preis, der für den einwandfreien Gebrauch einer Wohnung gezahlt wird. Bei Mängeln oder Beeinträchtigungen des Gebrauchs muss der Mieter daher die Miete nicht in voller Höhe zahlen, sondern kann diese für den Zeitraum kürzen, in dem der Mangel vorliegt.

Zu Mängeln, die zur Minderung berechtigen, gehören etwa feuchte Decken, Schimmelpilzbefall, undichte Fenster, defekte Heizungen, aber auch Lärmbelästigungen. Solange die Wohnung nur eingeschränkt nutzbar ist, ist es für die Mietminderung unerheblich, ob der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist oder nicht.

Voraussetzung für eine Mietminderung ist aber, dass der Mieter den Mangel nicht selbst verursacht hat und den Schaden sofort dem Vermieter meldet. Unterlässt er die Anzeige des Mangels, kann er eine Mietminderung nicht geltend machen und sich unter Umständen sogar schadensersatzpflichtig machen.  

Die Mietminderung tritt automatisch mit Vorliegen des (nicht ganz unerheblichen) Mangels ein. Eine Zustimmung des Vermieters ist daher nicht erforderlich. Es genügt, dass der Mieter den Mangel unverzüglich anzeigt und die Miete kürzt. Problematisch ist insoweit die Höhe der Mietminderung. Für diese gibt es keine allgemeingültigen Regeln. Der Mieter kann die Miete je nach Umfang um 5 bis 100 % kürzen. Betroffene Mieter sollten sich entsprechend beraten lassen.

Bezieht sich die Minderung auf die Brutto- oder die Nettomiete?

Nach neuer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist Bemessungsgrundlage der Mietminderung die Bruttomiete (BGH, Urteil vom 6.4.2005, Az. XII ZR 225/03).

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