Kann ein Kellerraum als Wohnraum genutzt werden?

Weil sie einen Kellerraum ihrer Wohnung nicht als Wohnraum nutzen durfte, verlangte die Klägerin von dem Bauträger Kaufpreisminderung von über 40.000,- €. Mit ihrer Klage scheiterte sie allerdings vor dem Landgericht München I.

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Weil sie einen Kellerraum ihrer Wohnung nicht als Wohnraum nutzen durfte, verlangte die Klägerin von dem Bauträger Kaufpreisminderung von über 40.000,- €. Mit ihrer Klage scheiterte sie allerdings vor dem Landgericht München I.

Die Klägerin schloss bereits im Jahr 1999 einen Bauträgervertrag hinsichtlich einer Wohnung in Planegg. Der Makler hatte ihr dabei ein Exposé übergeben, welches die Ausführung enthielt: „Im Keller entsteht ein vollwertiger Wohnraum, der sowohl in Bezug auf Raumhöhe wie auch Lichtverhältnisse (das Fenster ist extrem angeböscht) den neuesten Bedingungen entspricht.“

Nach Übergabe der Wohnung im Februar 2000 stellte die Klägerin dann aber fest, dass der Kellerraum nach den Vorgaben der Bayerischen Bauordnung nicht als Wohnraum genutzt werden darf. Die Angaben im Exposé müssten jedoch ihrer Ansicht nach zur Auslegung des Bauträgervertrages herangezogen werden. Daher habe der beklagte Bauträger hier eine minderwertige Leistung erbracht und müsse über 40.000,- € zurückzahlen.

Der Bauträger verteidigte sich damit, dass aufgrund des Bauträgervertrages keine Verpflichtung zur Schaffung von Wohnraum im Keller bestand. Falls der Makler hier entsprechende falsche Angaben gemacht haben sollte, trage der Bauträger hierfür keine Verantwortung. Denn der Bauträger habe solche Angaben jedenfalls nicht veranlasst.

Der zuständige Einzelrichter der 11. Zivilkammer stellte fest, dass sich weder aus dem notariellen Bauträgervertrag noch aus der Baubeschreibung ergibt, dass die Herstellung von Wohnraum im Kellergeschoss vertraglich geschuldet ist. Vielmehr ist der Raum als Hobbyraum gekennzeichnet.

Da der Vertrag insoweit eindeutig ist, ist das Exposé zur Auslegung des Vertrages schon gar nicht heranzuziehen. Darüber hinaus muss der Bauträger für das Exposé auch keine Verantwortung übernehmen. Denn der Makler, den das Gericht als Zeugen gehört hatte, hatte in seiner Vernehmung eingeräumt, er habe das Exposé nach eigenem Gutdünken erstellt, wohl zum Teil auch falsch. Es habe sich um sein erstes Objekt als Immobilienmakler gehandelt und es habe keinen direkten Auftrag von dem Beklagten gegeben. Es sei lediglich vereinbart gewesen, dass er das Objekt anbieten dürfe. Auch habe er nur über spärliche Informationen verfügt.

Nachdem auch nicht ersichtlich ist, dass sich der Bauträger auf das Exposé in irgendeiner Weise berufen hätte, kann es ihm daher auch nicht zugerechnet werden.

Hinzu kommt, dass die Klägerin nach Erhalt der Baubeschreibung einen Monat vor Vertragsschluss die Widersprüche zum Exposé hätte sehen können und insoweit eine Klarstellung hätte herbeiführen müssen. Die Klägerin verhält sich daher nun rechtsmissbräuchlich, wenn sie sich im Nachhinein auf das Exposé beruft. Ihre Klage wurde somit abgewiesen.

Urteil vom 16.08.2006, Az. 11 O 13061/05

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