Verjaehrung von Ersatzanspruechen des Vermieters

Grundsätzlich verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Zu diesen Ansprüchen gehören Schadenersatzansprüche wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen, wegen der unterlassenen Entfernung von Einbauten oder anderer vom Mieter zurückgelassener Gegenstände.

Grundsätzlich verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Zu diesen Ansprüchen gehören Schadenersatzansprüche wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen, wegen der unterlassenen Entfernung von Einbauten oder anderer vom Mieter zurückgelassener Gegenstände. Die Verjährung dieser Ansprüche beginnt zu dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs. 1 S. 2, 200 S. 1 BGB). Zu entscheiden war, ob dies auch gelten soll, wenn der Mietvertrag erst nach der Rückgabe der Wohnung endet.

BGH, Urt. v. 15.3.2006 – VIII ZR 123/05 (LG Berlin)

Das Landgericht Berlin war der Auffassung die Verjährung der Ansprüche beginne nicht mit der Rückgabe der Mietsache, wenn der Mietvertrag erst nach der Rückgabe endet. Unstreitig ist in § 548 I 2 BGB n.F. ein „anderer Verjährungsbeginn“ im Sinne des § 200 S. 1 BGB bestimmt. Das Landgericht war jedoch der Auffassung ein Verjährungsbeginn vor Ende des Mietverhältnisses führe zu einer „Überbeschleunigung“. Dies sei nicht im Sinne der neuen Gesetzesregelung und stehe dem Schutzinteresse des Vermieters entgegen, da dies dazu führen könne, dass Schadensersatzansprüche bei Vertragsende durch eine vorzeitige Rückgabe bereits verjährt seien.

Der BGH hat diese Ansicht nicht geteilt. Die Gesetzesbegründung zu § 548 BGB ist Zweck der Regelung, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen. Im übrigen kann der Vermieter seine Interessen auch auf anderem Wege wahren. So kann er, wenn der Mieter mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen in Verzug gerät, die Zahlung eines Vorschusses in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten verlangen. Dieser Anspruch ist sofort fällig. Unter Umständen besteht auch bereist während des Mietverhältnisses ein Schadensersatzanspruch wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen (BGHZ 111, 301, 306 f.), so dass der Vermieter eine Leistungsklage erheben. Diese Klage hemmt auch die Verjährung des Schadensersatzanspruches des Vermieters nach § 204 I Nr. 1, 213 BGB.

Für den Fall der Endrenovierung kann der Vermieter vor Beendigung des Mietverhältnisses auch eine Feststellungsklage erheben, dass der Mieter zur Renovierung verpflichtet ist. Das erforderliche Feststellungsinteresse ergibt sich dann aus der drohenden Verjährung. Schließlich hat der Vermieter auch die Möglichkeit, die kurze Verjährungsfrist für den Fall der vorzeitigen Rückgabe bereits im Mietvertrag oder durch eine nachträgliche Vereinbarung in den Grenzen des § 202 II BGB zu erschweren. Offen gelassen hat der BGH in seiner Entscheidung die Frage, ob der Vermieter verpflichtet ist, die Wohnung überhaupt vorzeitig zurückzunehmen.

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