Betriebskostenabrechnung: Vermieter droht Zwangsgeld

Dem Vermieter kann Zwangsgeld oder sogar Zwangshaft drohen, wenn er die Betriebskostenabrechnung nicht vornimmt Der Bundesgerichtshofes hatte über die Frage zu entscheiden, wie ein Urteil vollstreckt werden kann, das den Vermieter einer Mietwohnung verpflichtet, ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnungen für abgelaufene Abrechnungs­perioden zu erteilen.

Dem Vermieter kann Zwangsgeld oder sogar Zwangshaft drohen, wenn er die Betriebskostenabrechnung nicht vornimmt Der Bundesgerichtshofes hatte über die Frage zu entscheiden, wie ein Urteil vollstreckt werden kann, das den Vermieter einer Mietwohnung verpflichtet, ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnungen für abgelaufene Abrechnungs­perioden zu erteilen. Dies war in Rechtsprechung und Literatur bislang umstritten. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Beschluss nunmehr klargestellt, dass die Erteilung einer Betriebskostenabrechnung eine nicht vertretbare Handlung nach § 888 Zivilprozessordnung (ZPO) ist und der Vermieter mit Zwangsgeld und Zwangshaft dazu gezwungen werden kann, seiner Verpflichtung nachzukommen.

BGH, Beschl. v. 11.06.2006 – IZB 94/05

In dem vorliegenden Fall war der Vermieter verurteilt worden, dem Mieter für dessen Mietwohnung Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungsperioden 1999, 2000, 2001 und 2002 zu erteilen. Grundlage für diese Abrechnung ist die Rechnungslegung des Vermieters über die Betriebskosten in den betreffenden Abrechnungsperioden. Diese Rechnungslegung setzt verbindliche Erklärungen des Vermieters aufgrund seiner besonderen Kenntnisse voraus, die dementsprechend nur von ihm abgegeben werden können.

Anders als die Erstellung einer Abrechnung aufgrund vorhandener Unterlagen, ist die Erteilung einer Betriebskostenabrechnung eine nicht vertretbare Handlung, weil die geschuldete Handlung nicht von einem Dritten, sondern nur vom Vermieter selbst vorgenommen werden kann. Inhalt des Titels (vollstreckbares Urteil) war hier nicht nur die Erstellung einer Abrechnung, sondern eine Rechnungslegung im Sinne des § 259 BGB.  Der Titel betrifft somit keine vertretbare Handlung gemäß § 887 ZPO,  sondern eine nicht vertretbare Handlung im Sinne des § 888 ZPO.

Auf die Frage, ob der Mieter sein Interesse an der Rückzahlung möglicherweise zu viel gezahlter Betriebskostenvorschüsse auch auf anderem Weg sichern könnte - etwa durch Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts hinsichtlich laufender Mietkostenvorschüsse, solange die Betriebskostenabrechnungen noch nicht erteilt wurden, oder durch Rückforderung der geleisteten Vorschüsse -, kommt es dabei, nach Ansicht des BGH, nicht an.

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