Mietrecht Lexikon S
Schönheitsreparaturen: Fortsetzung
Mein Mietvertrag enthält eine „Schönheitsreparaturklausel“ und die Verpflichtung zur Endrenovierung. Muss ich Schönheitsreparaturen ausführen und bei Auszug renovieren?
Mietverträge sehen häufig im vorformulierten Standardmietvertrag einen Fristenplan für die Durchführung von Schönheitsreparaturen und in einer Anlage die Pflicht zur Endrenovierung vor. Auch bei solchen Klauseln darf die Renovierungspflicht aber nicht unabhängig davon bestehen, ob die Renovierung erforderlich ist. Die pauschale Regelung „Bei Auszug hat der Mieter die Räume in fachgerecht renoviertem Zustand zurückzugeben“ ist nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam (BGH, Urteil vom 25.6.2003, Az. VIII ZR 335/02). Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie nicht berücksichtigt, wann die letzten Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden. Die Unwirksamkeit führt auch hier dazu, dass die Klausel unwirksam ist.
Der BGH geht aber noch weiter. Weil dem Mieter durch die Schönheitsreparaturklausel und die davon unabhängige Verpflichtung zur Endrenovierung insgesamt ein „Übermaß an Renovierungspflichten“ auferlegt wird, sind beide Klauseln unwirksam. Der Mieter muss also weder die Schönheitsreparaturen während des Mietvertrages noch eine Endrenovierung durchführen (BGH, Urteil vom 25.6.2003, Az. VIII ZR 335/02; Urteil vom 14.5.2003, Az. VIII ZR 308/02).
Mein Mietvertrag enthält einen Fristenplan und eine „Abgeltungsklausel“. Muss ich zahlen, wenn ich vor Ablauf der Fristen ausziehe?
Die in Mietverträgen vorgesehenen Fristenpläne enthalten häufig auch eine „Abgeltungsklausel“. Danach muss der Mieter anteilig die Kosten der Schönheitsreparaturen übernehmen, wenn er vor Ablauf der nächsten Frist auszieht und daher zur Durchführung nicht verpflichtet ist. Dies betrifft häufig Mieter, die vor Ablauf der ersten Frist von drei Jahren wieder ausziehen.
Auch solche Klauseln hat der Bundesgerichtshof in Formularmietverträgen für unwirksam erklärt, wenn die Zahlung allein vom Zeitablauf abhängt und nicht von einem entsprechenden Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung (BGH, Urteil vom 18.10.2006, Az. VIII ZR 52/06).
Nach meinem Mietvertrag muss ich bei Auszug alle von mir angebrachten Tapeten entfernen. Ist das zulässig?
Auch über die „Tapetenklauseln“, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen und außerdem bei Auszug alle Tapeten zu entfernen hat, hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urteile vom 5.4.2006, Az. VIII ZR 109/05 und VIII ZR 152/05). Solche Klauseln sind in Formularmietverträgen unwirksam, wenn dem Mieter „unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen die Beseitigung aller in der Wohnung vorhandenen Tapeten auferlegt wird.“ Das würde nämlich bedeuten, „dass die Klausel den Mieter nach ihrem Wortlaut sogar dann zu einer Entfernung der Wand- und Deckentapeten verpflichtet, wenn er diese im Rahmen der fälligen Schönheitsreparaturen gerade erst erneuert hat; in diesem Fall – eine ordnungsgemäße Ausführung vorausgesetzt – ist jedoch die erneute Herstellung einer Wand- und Deckendekoration, und damit die Beseitigung der vorhandenen Tapeten, nicht erforderlich.“
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