Wer muss „Bagatellschäden“ beseitigen?

Grundsätzlich ist der Vermieter zur Instandhaltung der Mietwohnung verpflichtet, denn nach § 535 BGB hat der Vermieter "die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten." In Mietverträgen finden sich häufig Klauseln, nach denen der Mieter die Kosten für so genannte kleine Instandhaltungen oder Bagatellreparaturen zu übernehmen hat. Kleine Instandhaltungen umfassen nach § 28 Absatz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.
Die Abwälzung der Kosten ist nur für solche Teile der Mietsache zulässig, mit denen der Mieter häufig in Berührung kommt. Für Gegenstände die der Mieter gar nicht oder nur zum Teil in Anspruch nehmen kann, wie Wasserleitungen, muss er auch keine Reparaturkosten übernehmen.
Voraussetzung der Wirksamkeit einer Bagetellschädenklausel ist, dass im Mietvertrag Obergrenzen festgelegt sind. Dabei darf die Obergrenze für die einzelne Reparatur nicht über 90 Euro liegen. Bei Reparaturen die teurer sind, muss der Mieter jedoch nicht einen „Anteil“ in dieser Höhe übernehmen, denn dann handelt es sich nicht um einen Bagatellschaden. Der Vermieter muss die Kosten daher vollständig selbst tragen. Ferner muss eine Grenze für Reparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums, etwa einem Jahr, angegeben sein. Welche Höhe angemessen ist, ist nicht geklärt. Als Grenzwerte wird teilweise 150 Euro, teilweise aber auch etwa 7 % der Jahresmiete angegeben.

Muss ich als Mieter Schäden am Parkettboden beseitigen?

Das Abschleifen und Versiegeln von Parkettboden ist eine Instandhaltungsarbeit, die dem Vermieter obliegt. Sie kann daher auch nicht per Formularmietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden. Es handelt sich auch nicht um eine „Schönheitsreparatur“. Sind am Parkettboden Schäden entstanden, muss unterschieden werden, ob diese auf normale Abnutzung zurückzuführen sind oder nicht. Bei normaler Abnutzung ist die im Laufe der Mietzeit eingetretene Wertminderung des Bodens durch die Mietzahlung abgegolten. Das gilt etwa für die Entstehung unterschiedlicher Farbtöne, leichte Kratzer.

Der Mieter muss aber dann für den Schaden aufkommen, wenn die Ursache eine übermäßige Abnutzung des Parkettbodens ist und er nicht nachweisen kann, dass ihm weder Vorsatz noch Fahrlässigkeit bei der Schadensentstehung vorzuwerfen ist. Brandflecken, tiefe Kratzer und Löcher gelten als übermäßige Abnutzung. Der Mieter haftet dabei auch für seine Mitbewohner und Besucher.

Was bedeutet eine „besenreine“ Übergabe am Ende der Mietzeit?

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Verpflichtung zur „besenreinen“ Übergabe lediglich die Beseitigung von groben Verschmutzungen bedeutet (BGH, Urteil vom 28.06.06, Az. VIII ZR 124/05). Schönheitsreparaturen, Malerarbeiten und ähnliches müssen daher nicht ausgeführt werden.

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Wann wird ein Abnahmeprotokoll erstellt und welche Wirkungen hat es?

Bei Übergabe der Wohnung am Ende des Mietverhältnisses wird in der Regel ein Abnahmeprotokoll erstellt. Dieses dient einerseits als Beweis dafür, in welchem Zustand sich die Räume und ggf. Einrichtungsgegenstände befinden, und legt andererseits fest, ob bzw. welche Maßnahmen der Mieter noch durchzuführen hat.
Durch die Unterschrift unter das Protokoll bestätigt der Mieter dabei grundsätzlich nur, dass die genannten Schäden zum Zeitpunkt des Auszugs vorgelegen haben. Dies schließt nicht aus, dass er die Renovierung trotzdem verweigern kann, weil er die Wohnung bereits in mangelhaftem Zustand übernommen hatte oder weil er für den Schadenseintritt nicht verantwortlich ist. Verpflichtet er sich aber ausdrücklich zur Übernahme der Kosten der Schadensbeseitigung oder bestimmter Renovierungsarbeiten, so ist er daran gebunden. Dann kommt es nicht mehr darauf an, ob der Vermieter auch tatsächlich einen entsprechenden Anspruch gegen den Mieter hatte.

Der Vermieter kann seinerseits nur die Beseitigung von Mängeln verlangen, die im Abnahmeprotokoll angegeben sind (BGH, Urteil vom 10.11.1982, Az. VIII ZR 252/81; LG München I, Urteil vom 25.09.2002, Az. 15 S 22038/01). Er kann sich nicht darauf berufen, dass bestimmte Schäden zum Zeitpunkt der Übernahme nicht zu erkennen waren. Er muss die Wohnung gründlich untersuchen, ggf. unter Hinzuziehung eines Fachmanns. Übersieht er Schäden wegen mangelnder Sorgfalt, so ist der Mieter zur Beseitigung nicht verpflichtet. Die Wohnung gilt als in dem Zustand übergeben, der im Protokoll beschrieben ist.

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