Mietrecht Lexikon B
Betriebskosten
Zum Thema Betriebskosten gibt es unzählige Fragen. Wir haben für Sie die wichtigsten zusammengefasst:
Muss ich als Mieter ein Ableseprotokoll für Betriebskosten unterschreiben?
Der Mieter sollte Ableseprotokolle für die Betriebskosten nicht unterschreiben. Dafür ist der Vermieter zuständig. Durch die Unterschrift würde der Mieter die Richtigkeit der Ablesung bestätigen. Kommt es zum Streit über die Ablesung, müsste dann der Mieter die Unrichtigkeit beweisen.
Welcher Abrechnungszeitraum gilt für die Betriebskosten?
Betriebskosten werden für 12 Monate abgerechnet (§ 556 Absatz 3 BGB). Der abgerechnete Zeitraum muss auf den Tag genau angegeben werden. Die Abrechnung darf nur Kosten erfassen, die in dieser Zeit verursacht wurden. Der Eingang von Rechnungen für einen vorhergehenden oder nachfolgenden Zeitraum darf nicht berücksichtigt werden. Zieht der Mieter vor Ende des Abrechnungszeitraums aus, ist er nur zur anteiligen Zahlung verpflichtet.
Muss ich als Mieter die Kosten eines Aufzugs/Fahrstuhls mittragen?
Die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs können gemäß § 2 Nr. 7 der Betriebskostenverordnung auf die Mieter umgelegt werden, einschließlich der Kosten der regelmäßigen Wartung. Kosten für die Instandhaltung/Reparatur sind dagegen nicht von den Mietern zu tragen.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass auch Erdgeschossmieter, die den Aufzug gar nicht nutzen, an den Kosten beteiligt werden können, wenn dies im Mietvertrag so vorgesehen ist (BGH, Urteil vom 20.09.2006, Az. VIII ZR 103/06).
Was sind Betriebskosten und was ist bei deren Abrechnung zu beachten?
Betriebskosten sind gemäß § 556 Absatz 1 BGB „die Kosten, die dem Eigentümer (...) durch das Eigentum (...) am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“ Einmalige Kosten fallen somit nicht unter die Betriebskosten. Reparatur-, Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten darf der Vermieter also nicht vom Mieter fordern. Die Kosten müssen außerdem bereits entstanden sein. Hinsichtlich Versorgungsleistungen wie Strom, Gas oder Wasser dürfen keine „vorläufigen“ Kosten (wie z.B. Abschlagszahlungen) angesetzt werden, sondern nur die (durch Zählerablesung ermittelten) tatsächlich entstandenen.
Der Vermieter muss bei den Kosten den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Umgelegt werden dürfen also nur solche Kosten, die ein wirtschaftlich denkender Vermieter auch dann verursachen würde, wenn er sie nicht an die Mieter weitergeben könnte.
Die Betriebskosten können als Pauschale oder – wie in der Regel – als Vorauszahlung (in angemessener Höhe) ausgewiesen werden. Über die Vorauszahlungen und die tatsächlich entstandenen Kosten ist jährlich abzurechnen (§ 556 Absatz 3 BGB). Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes mitgeteilt werden. Auf eine verspätete Abrechnung muss der Mieter nicht zahlen, es sei denn, der Vermieter hatte keine Schuld an der Verspätung. Für den Mieter gilt danach ebenfalls eine Frist von einem Jahr nach Zugang der Abrechnung für das Geltendmachung von Einwendungen. Diese müssen konkret bezeichnet werden, so dass der Vermieter zur Korrektur in der Lage ist. Auch hier sind verspätete Einwände nur erheblich, wenn der Mieter die Verspätung nicht zu vertreten hatte.
Eine Zahlungspflicht ergibt sich für den Mieter aufgrund der Abrechnung nur, wenn diese nachvollziehbar bzw. prüffähig ist – und zwar auch für einen Mieter ohne juristische und betriebswirtschaftliche Vorkenntnisse. Die einzelnen, geordneten Abrechnungsposten und der Umlagemaßstab auf den Mieter müssen angegeben sein. Fehlt es an einer ordnungsgemäßen Abrechnung, kann der Mieter die künftigen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zurückbehalten, bis die Abrechnung erfolgt.
