Mietrecht Lexikon K
Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf
Wann kann der Vermieter ordentlich kündigen?
Bewohnt der Vermieter selbst das Gebäude und hat dieses nicht mehr als zwei Wohnungen, so kann der Vermieter ohne einen besonderen Grund kündigen (§ 573a BGB). Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.
In allen anderen Fällen ist eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter gemäß § 573 BGB nur zulässig:
- Wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich schuldhaft verletzt hat. Dazu zählt etwa der dauerhafte Verzug mit den Mietzahlungen.
- Wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt (siehe Eigenbedarf >>).
- Wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.
Den Kündigungsgrund muss der Vermieter ausführlich und detailliert in der Kündigung angeben.
Bei der erheblichen Verletzung von Vertragspflichten ist eine vorherige Abmahnung grundsätzlich nicht erforderlich. Zu beachten ist aber, dass eine nicht gravierende Vertragsverletzung „erheblich“ werden kann, wenn sie trotz Abmahnung wiederholt wird, weshalb sich für den Vermieter auch in solchen Fällen eine Abmahnung empfehlen kann.
Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen, wenn „die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“ (§ 574 Absatz 1 BGB).
Darf der Vermieter kündigen, um die Miete zu erhöhen?
Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist gemäß § 573 Absatz 1 BGB ausdrücklich ausgeschlossen.
Kann der Mietvertrag gekündigt werden, weil der Vermieter die Wohnung oder das Haus verkauft (Eigentümerwechsel)?
Nein, der Verkauf der Wohnung oder des Hauses berührt den Bestand des Mietvertrages nicht. Dies sieht § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) ausdrücklich vor. Der Erwerber wird automatisch neuer Vermieter. Der Mietvertrag gilt weiter. Weder hat der Verkäufer ein Kündigungsrecht, weil er verkaufen möchte, noch hat der Erwerber ein Kündigungsrecht, wenn er gekauft hat.
Darf der Vermieter den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs kündigen?
Eigenbedarf des Vermieters ist nach § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB ein berechtigtes Interesse und somit als Kündigungsgrund zulässig. Eigenbedarf ist anzunehmen, wenn der Vermieter die Mieterwohnung für sich selbst, nahe Familienangehörige oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person zu Wohnzwecken benötigt. „Benötigen“ bedeutet, dass der Vermieter sachlich gerechtfertigte Gründe für den Eigenbedarf nennen muss.
Nicht ausreichend ist der bloße Wunsch, die Wohnung selbst zu benutzen. Es müssen vielmehr vernünftige, nachvollziehbare Gründe für einen „Bedarf“ vorliegen. Diese muss der Vermieter schriftlich im Kündigungsschreiben darlegen.
Rechtfertigende Gründe für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs liegen beispielsweise vor,
- wenn der Vermieter selbst in der gekündigten Wohnung seinen Altersruhesitz begründen will;
- der Vermieter seinem Kind die gekündigte Wohnung zur Verfügung stellt, um die Gefahr abzuwenden, dass sich das Kind vom Elternhaus löst.
Unbegründet ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs hingegen, wenn
- ein Angehöriger die Wohnung erhalten soll, um sie in eigenem Interesse an einen Dritten zu vermieten;
- der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist, also beispielsweise, wenn der Vermieter oder die Person, zu deren Gunsten gekündigt worden ist, überhaupt kein ernsthaftes Interesse an der Nutzung der Mietwohnung hat;
- der Eigenbedarf rechtsmissbräuchlich ist, also beispielsweise, wenn im selben Haus eine oder mehrere vergleichbare Wohnungen leer stehen und der Vermieter auch dort einziehen könnte;
- der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht;
- der Eigenbedarf treuwidrig und widersprüchlich ist, d.h. wenn die Kündigungsgründe schon zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vorlagen oder vorhersehbar waren;
- der Eigenbedarf nur befristet ist;
- die Wohnung gar nicht in der Art und Weise genutzt werden kann, wie der Vermieter im Kündigungsschreiben vorgibt.
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