Mietrecht Lexikon W
Wohnungseigentumsrecht
Am 14.12.2006 hat der Deutsche Bundestag wesentliche Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes beschlossen.
Zweck der Neuregelungen ist die Erleichterung von Beschlüssen in der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Verbesserung der Information über diese Beschlüsse, die zukünftige Behandlung von Wohnungseigentumssachen im gerichtlichen Verfahren nach der Zivilprozessordnung sowie ein begrenztes Vorrecht für Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung.
Das geltende „Wohnungseigentumsgesetz“ (WEG) sah für Entscheidungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel die Einstimmigkeit vor. Die Neuregelung lässt nun verstärkt Beschlüsse als Mehrheitsentscheidungen ausreichen. Das betrifft etwa die Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten oder eine Regelung zur Kostenverteilung bezüglich Baumaßnahmen bzw. Instandhaltungsarbeiten. Die Umlage muss sich nicht mehr zwingend nach der Verteilung der Miteigentumsanteilen richten, sondern kann davon abweichen, etwa weil die Maßnahmen einigen Eigentümern mehr zugute kommen als anderen. Auch kann mit einer Mehrheitsentscheidung von 75 % der Eigentümer eine „Anpassung an den Stand der Technik“ (§ 22 Abs. 2 WEG-neu) beschlossen werden. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs (Bundestagsdrucksache 16/887, S. 30) sollen dies Maßnahmen sein, die der „nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts, der dauerhaften Verbesserung der Wohnverhältnisse oder der Einsparung von Energie oder Wasser dienen. Die Mehrheitsmacht erfasst dabei kleine, mittlere und größere Vorhaben, etwa das Aufstellen eines Fahrradständers, das nachträgliche Anbringen einer Gegensprechanlage oder auch den Einbau eines Fahrstuhls.“
Entsprechende Regelungen waren auch deshalb erforderlich geworden, weil der Bundesgerichtshof diesbezüglich in jüngerer Zeit Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft auch dann für unwirksam erklärt hatte, wenn sie gar nicht gerichtlich angefochten wurden. Das neue Gesetz soll insoweit zur Rechtssicherheit beitragen.
Um den (Neu-)Eigentümern eine bessere Information zu ermöglichen, sieht der neue § 24 Abs. 7 und 8 WEG vor, das vom Verwalter oder dem Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung oder einer von dieser zu bestimmenden Person eine Sammlung der Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen zu führen ist.
Ferner sollen gerichtliche Verfahren in Wohnungseigentumssachen nicht mehr der so genannten „Freiwilligen Gerichtsbarkeit“ und damit einem aufwändigeren Verfahren unterliegen. Stattdessen sollen die gleichen Bestimmungen wie bei jedem „normalen“ Zivilprozess gelten – also die Zivilprozessordnung (ZPO).
Schließlich werden Ansprüche auf Zahlung des Hausgeldes aufgewertet. Erfolgt eine Zwangsvollstreckung in das Eigentum eines Wohnungseigentümers, werden in vielen Konstellationen die Ansprüche der Gemeinschaft auf Hausgeld/Wohngeld aus dem Erlös zuerst befriedigt.
„Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze“ (Bundestagsdrucksache 16/887, geändert durch Bundestagsdrucksache 16/3843), vom Bundestag in 3. Beratung beschlossen am 14.12.2006
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