Mietrecht Lexikon W
Wohnfläche
Was kann ich als Mieter tun, wenn die Angaben im Mietvertrag zur Wohnfläche nicht stimmen?
Wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, besteht ein Wohnungsmangel. Der Mieter ist dann berechtigt, die vertraglich vereinbarte Miete zu mindern und die Rückzahlung der in der Vergangenheit zu viel gezahlten Miete zu fordern (BGH, Urteile vom 24.3.2004, Az. VIII ZR 295/03 und VIII ZR 133/03).
Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Die Berechnung der Wohnfläche richtet sich seit dem 01.01.2004 nach der neuen Wohnflächenverordnung. Auf Mietverträge aus der Zeit davor sind dagegen weiterhin die früheren Regelungen der II. Berechnungsverordnung maßgeblich. Nach § 4 der Wohnflächenverordnung gilt, dass Flächen mit einer Raumhöhe ab zwei Meter voll zu berechnen sind. Hat die Wohnung Schrägen, werden nur solche Flächen einbezogen, über denen der Raum eine lichte Höhe von mehr als einem Meter hat. Die Raumteile, die eine Raumhöhe zwischen einem und zwei Meter haben, sind mit der Hälfte der Fläche anzurechnen.
Zählt ein Balkon bei der Wohnfläche als Grundfläche mit?
Ein Balkon zählt bei der Berechnung der Grundfläche grundsätzlich mit, jedoch nicht in voller Höhe. Für Mietverträge, die bis zum 31.12.2003 abgeschlossen wurden, gilt die II. Berechnungsverordnung, nach der die Fläche von Balkonen bis zur Hälfte angerechnet werden konnte. Dies gilt für Altverträge auch weiterhin.
Seit dem 01.01.2004 gilt die neue Wohnflächenverordnung. In dieser ist vorgesehen, das Balkone „in der Regel“ zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet werden können. Eine höhere Anrechnung als 25 % ist nur bei besonderen Umständen zulässig, die sich aus einer besonders guten Lage oder einer aufwändigen Gestaltung des Balkons ergeben können, die den Wohnwert erhöht. Ist ein Balkon dagegen nur eingeschränkt nutzbar, etwa weil er im Hochparterre an einer stark befahrenen Straße liegt, ist auch eine Anrechnung von weniger als einem Viertel möglich.
Zählt die Terrasse bei der Wohnfläche als Grundfläche mit?
Für Mietverträge, die bis zum 31.12.2003 abgeschlossen wurden, gilt auch insoweit die II. Berechnungsverordnung. Diese erwähnte die Mitrechnung von Terrassen (anders als z.B. bei Balkonen) nicht, so dass eine Anrechnung grundsätzlich nicht vorgesehen war. Dies gilt also für Altverträge auch weiterhin.
Nach der neuen Wohnflächenverordnung gilt seit dem 01.01.2004 auch für Terrassen, dass diese „in der Regel“ zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet werden können. Eine Abweichung von dem Regelfall der Anrechnung von 25 % setzt wiederum das Vorliegen besonderer Umstände voraus.
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Literaturtipp
Mietnebenkosten von A-Z
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