Bei unbefristeten Wohnraummietverträgen kann der Mieter jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen.

Der Vermieter kann dagegen nur dann kündigen, wenn er ein „berechtigtes Interesse“ an der Vertragsbeendigung hat oder ein „wichtiger Grund“ vorliegt.

Was ist eine Abmahnung und welche Folgen hat diese?

Durch eine Abmahnung wird gegenüber dem Vertragspartner eine Verletzung von vertraglichen Pflichten geltend gemacht und auf die Folgen weiterer Vertragsverletzungen hingewiesen. Eine Abmahnung ist grundsätzlich für eine spätere außerordentliche Kündigung notwendig. So kann nach § 543 Absatz 3 BGB ein Mietvertrag nur dann außerordentlich und fristlos gekündigt werden, wenn eine vorherige Abmahnung erfolglos geblieben ist. Das gilt jedoch nicht, wenn die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, etwa weil der Vertragspartner die Abhilfe endgültig verweigert, z.B. wenn eine Wohnung mangelhaft ist, weil die Heizung nicht funktioniert, der Vermieter eine Reparatur aber ablehnt. Eine fristlose Kündigung ohne weitere Abmahnung ist auch dann zulässig, wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist.

Die „ordentliche Kündigung“ durch den Vermieter, also eine Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfristen, wegen der nicht nur unerheblichen Verletzung von Vertragspflichten durch den Mieter (§ 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB) ist grundsätzlich ohne Abmahnung möglich. Zu beachten ist aber, dass eine nicht gravierende Vertragsverletzung „erheblich“ werden kann, wenn sie trotz Abmahnung wiederholt wird, weshalb sich für den Vermieter auch in solchen Fällen eine Abmahnung empfehlen kann.

Wann kann der Mieter oder der Vermieter außerordentlich kündigen?

Ein Recht zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung besteht nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes (§ 543 BGB). Bei Mietverträgen liegt ein solcher auf Seiten des Mieters etwa dann vor, wenn die Mietsache dem Mieter ganz oder zum Teil nicht oder nicht rechtzeitig zur Verfügung gestellt oder nachträglich wieder entzogen wird. Auf Seiten des Vermieters liegt ein wichtiger Grund z.B. dann vor, wenn der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung seiner Pflichten gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder wenn er mit der Zahlung von mehr als zwei (Monats-)Mieten in Verzug ist.

Für Mietverträge über Wohnraum gibt es zudem eine Sonderregelung in § 569 BGB. Danach ist der Mieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, wenn die Nutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist. Beide Parteien können darüber hinaus außerordentlich kündigen, wenn die jeweils andere Vertragspartei „den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens einer Vertragspartei, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist (...) nicht zugemutet werden kann“ (§ 569 Absatz 2 BGB). So liegt es z.B. bei tätlichen Angriffen oder schweren Drohungen. Bejaht wurde ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters auch dann, wenn (wegen einer „paranoid-halluzinatorischen Psychose“ der Mieterin) durch unberechtigte Vorwürfe nächtliche Polizeieinsätze gegen Hausbewohner herbeigeführt wurden (LG Berlin, Urteil vom 11.06.2001, Az. 62 S 570/00). Der Mieter ist dagegen zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, wenn der Vermieter die Wohnung des Mieters unbefugt in dessen Abwesenheit betritt (LG Berlin, Urteil vom 09.02.1999, Az. 64 S 305/98).

Was ist eine „ordentliche Kündigung“?

Im Gegensatz zur (meist fristlosen) außerordentlichen Kündigung beendet eine „ordentliche Kündigung“ das Mietverhältnis zum Ablauf der vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfrist.

Welche Kündigungsfristen bestehen bei Mietverträgen?

Für den Mieter beträgt die Kündigungsfrist bei Wohnraummietverträgen drei Monate (§ 573c BGB).

Kann der Vermieter kündigen, so hat er gemäß § 573c BGB folgende Kündigungsfristen einzuhalten:

• 3 Monate bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren,
• 6 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 5 Jahren,
• 9 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren.

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