Der Vermieter hat die Mietsache während der Vertragslaufzeit in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten.

Er ist also zur Instandhaltung verpflichtet. Dies betrifft unter anderem undichte oder klemmende Fenster und Türen, feuchte Decken und Wände, unvorschriftsgemäße Elektroleitungen, verstopfte Abflüsse, undichte Wasserrohre und –hähne, morsche Dielen und Türschwellen, defekte Türklinken und -schlösser, defekte oder unzureichende Heizungen, unzureichenden Schallschutz und sonstige Baumängel.

Darf der Vermieter die Instandhaltungskosten auf den Mieter abwälzen?

Bei Wohnraummietverträgen, die – wie üblich – aufgrund eines vorformulierten Vertragsentwurfs abgeschlossen werden, dürfen die Instandhaltungskosten nicht dem Mieter aufgebürdet werden.

Eine Ausnahme gilt nur für kleinere Reparaturen von „Bagatellschäden“ (auch „kleine Instandhaltungen“ genannt). Dies umfasst nach § 28 Absatz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung aber nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Voraussetzung ist ferner, dass es sich um Teile der Mietsache handelt, mit denen der Mieter häufig in Berührung kommt. Für Gegenstände die der Mieter gar nicht oder nur zum Teil in Anspruch nehmen kann, wie Wasserleitungen, muss er auch bei Abwälzung der „kleinen Instandhaltungen“ keine Reparaturkosten übernehmen.

Darf der Vermieter die Miete wegen Instandhaltungsmaßnahmen erhöhen?

Da der Vermieter bereits aufgrund des Mietvertrages und der dort vorgesehenen Miete zur Instandhaltung verpflichtet ist, darf er wegen Instandhaltungsmaßnahmen die Miete nicht erhöhen. Insoweit kommt er lediglich seinen vertraglichen Pflichten nach. 

Eine Mieterhöhung ist jedoch bei Modernisierungsmaßnahmen zulässig (§ 559 BGB). In der Praxis kommt es daher häufiger zum Streit darüber, ob eine bauliche Maßnahme eine Instandhaltung oder eine Modernisierung darstellt. Besonders schwierig wird es, wenn im Rahmen einer Sanierung sowohl Instandhaltungen als auch Modernisierungen vorgenommen werden. In derartigen Fällen muss der Vermieter die Modernisierungskosten getrennt berechnen und darf eine Mieterhöhung nur auf dieser Grundlage vornehmen.

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