Mietrecht Lexikon E
Eigentümerwechsel
Gilt mein Mietvertrag weiter, wenn der Vermieter die Wohnung oder das Haus verkauft?
Der Verkauf der Wohnung oder des Hauses berührt den Bestand des Mietvertrages nicht. Dies sieht § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) ausdrücklich vor. Der Erwerber wird automatisch neuer Vermieter. Der Mietvertrag gilt weiter.
Der neue Eigentümer darf aber erst mit Eintragung in das Grundbuch in vollem Umfang als Vermieter auftreten. Vor diesem Zeitpunkt ist es rechtlich unwirksam, wenn er Kündigungen ausspricht, Mieterhöhungen verlangt, Modernisierungen ankündigt etc.
Aus diesem Grunde kann es unter Umständen sehr wichtig sein, den genauen Zeitpunkt der Eintragung ins Grundbuch zu kennen. Unter Vorlage des Personalausweises und des Mietvertrages sind Mieter jederzeit berechtigt, Einsicht in das Grundbuch zu nehmen.
An wen muss ich nach einem Verkauf der Wohnung die Miete zahlen?
Die Miete sollte zunächst weiterhin an den alten Eigentümer bezahlt werden. Sollte dies nicht möglich sein, so kann die Miete vorläufig zurückbehalten und/oder bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichts hinterlegt werden.
Die Miete sollte erst dann an den neuen Eigentümer gezahlt werden, wenn der alte Eigentümer den Mieter dazu auffordert, der neue Eigentümer eine vom alten unterschriebene Vollmacht vorzeigt oder der neue Eigentümer einen beglaubigten Auszug aus dem Grundbuch vorlegt, der seine Eintragung als Eigentümer beweist.
Ist der neue Eigentümer nicht durch eine der vorgenannten Weisen legitimiert, darf er weder die Wohnungen betreten noch Schlösser auswechseln oder mit Bau- oder Abrissarbeiten beginnen.
Darf der Käufer der Mietwohnung den Mietvertrag kündigen oder die Miete erhöhen?
Der Käufer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung hat wegen des Eigentümerwechsels weder ein Kündigungsrecht noch ein Recht auf Mieterhöhung.
Muss der Wohnungskäufer bei Auszug meine Mietkaution zurückzahlen?
Der neue Eigentümer ist gemäß § 566a BGB verpflichtet, die Kaution nach Mietende herauszugeben, sofern keine Gegenansprüche bestehen. Dies gilt unabhängig davon, ob er sie tatsächlich erhalten hat. Das gilt allerdings nur, sofern der Mietvertrag nach dem 01.09.2001 geschlossen wurde. Kann die Kaution vom neuen Eigentümer nicht erlangt werden, z.B. weil dieser insolvent ist, besteht ein Anspruch gegen den alten Eigentümer gemäß § 566a Satz 2 BGB.
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