Der Mieter einer Wohnung ist aufgrund des in § 123 StGB strafrechtlich geschützten Hausrechts berechtigt, darüber zu bestimmen, wer seine Wohnung, wann und weshalb betreten darf.

Nur der Vermieter darf seinen Besuch ankündigen. Handwerkern oder Kaufinteressenten muss der Mieter keinen Zutritt gewähren, eine Ausnahme bildet die jährliche Heizkostenablesung, wenn die Ablesefirma den Besuch mindestens 8 Tage im Voraus ankündigt.

Der Vermieter hat das Recht zur Inspektion der Mietwohnung, wenn mögliche Schäden, z.B. durch Feuchtigkeit in der Nachbarwohnung, drohen. Auch hat er die Möglichkeit - bei einem begründeten Verdacht - zu kontrollieren, ob die vermieteten Räume tatsächlich vertragsgemäß genutzt werden.

Bei einer Neuvermietung hat der Vermieter das Recht die Wohnung - nach Kündigung des Mietvertrags - mit Interessenten zu besichtigen. Dabei muss er jedoch immer selbst mit anwesend sein, sofern er keine andere Regelung mit dem Mieter vereinbaren kann.

Eine Besichtigung durch den Vermieter ohne Anlass (ohne eine entsprechende Regelung im Mietvertrag) ist bei einer vermieteten Neubauwohnung ca. alle 2 Jahre möglich; bei Altbauwohnungen jedes Jahr. Allerdings kann ein Vermieter nicht verlangen, dass ihm die Räume zugänglich gemacht werden, wann immer er es will. Der Vermieter  muss die geplante Besichtigung – möglichst 24 Stunden vorher - ankündigen. Die Gerichte sind uneins, ob ein Aushang im Treppenflur als ordnungsgemäße Ankündigung ausreicht, oder ob ein persönliches Anschreiben erforderlich ist.

Der Mieter muss – abgesehen von Notfällen – eine berechtigte Besichtigung nur zu den üblichen Zeiten zwischen 10 und 13 Uhr und zwischen 15 bis 18 Uhr an Werktagen gestatten (Samstag zählt als Werktag). An Sonn- und Feiertagen braucht er eine Begehung seiner Wohnung nicht zu dulden – und zwar auch dann nicht, wenn im Mietvertrag eine solche Möglichkeit festgelegt sein sollte. Nach Meinung der Gerichte sind solche Vereinbarungen unwirksam.

Der Vermieter kann vom Mieter auch nicht bei dessen Abwesenheit die Herausgabe des Wohnungsschlüssels zur Besichtung fordern. Jeder Mieter darf erwarten, dass die Besichtigung seiner Wohnung nur erfolgt, wenn er anwesend ist. Nach Meinung der Gerichte ist der Mieter aber nicht berechtigt, den Zutritt des Vermieters zur Wohnung mit einer anderen Person davon abhängig zu machen, dass er Name und Anschrift dieser Person verlangt.

Aus Gründen der Rücksichtnahme ist der Vermieter verpflichtet, Besichtigungstermine zu bündeln und ihre Dauer möglichst kurz zu gestalten. Der Mieter muss es also nicht hinnehmen, dass alle paar Tage einem anderen Interessenten die Wohnung gezeigt wird. Sammeltermine zur Besichtigung sollten nach Meinung vieler Gerichte nicht länger als eine Stunde dauern und höchstens 3 bis 4 Mal im Monat stattfinden. 

Falls der Mieter eine ordnungsgemäß angekündigte Besichtigung aber verhindert, indem er zum Beispiel zur vereinbarten Zeit ohne triftigen Grund abwesend ist, macht er sich schadensersatzpflichtig. Scheitert deshalb eine Neuvermietung muss er dem Vermieter den Mietausfallschaden ersetzen. Die gilt übrigens auch dann, wenn der Mieter ungefragt negative und unzutreffende Auskünfte zum Zustand des Mietobjekts macht. 

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