BGH: Betriebskosten nach tatsächlicher Mieterzahl abrechnen

Karlsruhe (dpa) - Vermieter müssen sich bei einer Abrechnung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der Mieter an die tatsächliche Anzahl der Bewohner halten. Ein Rückgriff aufs Einwohnermelderegister ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) nicht zulässig.

Damit wies der BGH in Karlsruhe eine Klage der Stadt Fürstenfeldbruck ab. Die Kommune hatte in einem stadteigenen Wohnblock mit 20 Wohnungen Wasserverbrauch, Abwasser und Müllabfuhr nach der Kopfzahl der Bewohner abgerechnet und sich dabei am Melderegister orientiert. Dagegen hatte sich ein Mieter gewehrt (Az: VIII ZR 82/07 vom 23. Januar 2008).

Laut BGH ist das Melderegister wegen der beachtlichen Fluktuation in solchen Häusern zu ungenau. «Das Melderegister ist ein Register, dessen Vollständigkeit etwas fraglich ist», sagte der Senatsvorsitzende Wolfgang Ball in der Verhandlung. Deshalb müsse der Vermieter zu bestimmten Stichtagen die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellen. Das gelte trotz des damit verbundenen höheren Aufwands. Nach Balls Worten wäre ohnehin unklar, unter welchen Voraussetzungen ein privater Vermieter auf das Melderegister zurückgreifen könnte.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) nannte das Urteil richtig und lebensnah. «Es entspricht der Lebenserfahrung, dass nicht sämtliche Bewohner, insbesondere Kinder, beim Einwohnermeldeamt registriert sind. Außerdem hinkt der Datenbestand häufig der tatsächlichen Belegung im Haus hinterher», sagte Pressesprecher Ulrich Ropertz.

Nach Angaben des DMB müssen Betriebskosten - etwa Heizkosten - in der Regel verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Andere Kosten wie Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer, Hausmeister, Fahrstuhl und Versicherungen können sowohl nach Personenzahl als auch nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Ist kein Verteilerschlüssel vereinbart, gilt die Abrechnung nach der Wohnfläche.